Face à un preneur placé en procédure collective, le bailleur est soumis à la discipline collective et les loyers, charges et accessoires restés impayés au jour du jugement d'ouverture devront faire l'objet d'une déclaration de créances au passif de la procédure.

En cas de défaut de règlement des loyers, charges et accessoires nés postérieurement au jugement d’ouverture, le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail commercial et dispose, à ce titre, d'un choix entre :

• la saisine du Président du Tribunal, statuant en référé, sur le fondement du droit commun (articles L. 145-41 et suivants du Code de commerce) ;
• la saisine du Juge-Commissaire, en application du droit des entreprises en difficulté (article L. 622-14, 2° du Code de commerce pour la procédure de sauvegarde, L. 631-14 applicable au redressement judiciaire et L. 641-12, 3° pour la liquidation judiciaire).

En toute hypothèse, le preneur placé en procédure collective dispose d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture avant d'etre poursuivi par le bailleur en résiliation du bail commercial pour défaut de règlement des loyers, charges et accessoires postérieurs.

Quelles sont les conséquences attachées aux choix du bailleur ?

La saisine du juge des référés

La Cour de cassation a jugé que les dispositions du droit des entreprises en difficulté ne pouvaient déroger à l’application du droit commun et notamment à l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoyant la délivrance préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (Cass. Com., 28 juin 2011, n°10-19.331).

Autrement dit, en cas de saisine du Juge des référés par le bailleur aux fins d'obtenir la résiliation du bail commercial, celui-ci sera tenu :

• de respecter le délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture avant de saisir le Président du Tribunal,
• de respecter la procédure du droit commun imposant la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, préalablement à la saisine du Président du Tribunal.

Quant au preneur, il pourra bénéficier des protections offertes par le droit commun et solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiements (Cass. Com., 6 décembre 2011, n°10-25.689).

La saisine du juge-CommissairE

En cas de saisine du Juge-Commissaire, le Code de commerce offre au bailleur un choix entre :

• demander la résiliation judiciaire du bail = application du droit commun,
• faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs = application du droit des entreprises en difficulté.

Le bailleur doit-il, préalablement à la saisine du Juge-Commissaire, faire délivrer un commandement de payer au locataire ?

La Cour de cassation a récemment jugé que le bailleur agissant devant le Juge-Commissaire pour faire constater la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer la clause résolutoire, n’était pas tenu de faire délivrer un commandement de payer préalable (Cass. Com., 9 octobre 2019, n°18-17.563).

De son côté, le preneur sera privé des protections offertes par le droit commun et du bénéfice de l’article L. 145-41 du Code de commerce en raison des « conditions spécifiques » du droit des entreprises en difficulté.

Finalement, la distinction ne s’opère plus selon le destinataire de la demande mais au regard du fondement choisi.

Dès lors que le bailleur invoque une clause résolutoire pour obtenir la résiliation du bail commercial, même devant le Juge-Commissaire, il devra respecter la procédure prévue à L. 145-41 du Code de commerce.

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